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Proyectos multiusos al rescate de las ciudades de Latinoamérica

Los desarrollos de usos mixtos están cobrando auge en Latinoamérica debido, en parte, al creciente costo y escasez de áreas urbanas de primera y al problema de la congestión vehicular.

Aunque los componentes de estos proyectos varían para incluir oficinas, viviendas, hoteles y oficinas médicas, lo indispensable para uno exitoso es que tenga una buena mezcla comercial, restaurantes y entretenimiento.

Las dos principales economías de Latinoamérica, Brasil y México, son las que llevan la delantera en este tipo de desarrollo, el cual requiere de una saludable inversión de capital y buena densidad poblacional urbana.

En México se inauguró un solo proyecto de usos mixtos en 2013, pero el pasado año abrieron siete, mientras que ya hay 14 más que abrirían sus puertas este año, cuatro de los cuales están situados en Ciudad de México, según la división de estudios de mercado de MacArquitectos, firma radicada en Ciudad de México. (Este estudio solo incluyó aquellos proyectos con un centro comercial de al menos 30 tiendas o que tuvieran de anclas a un supermercado o un complejo de cines.) Para 2019 se espera que queden operando siete proyectos más de este tipo.

Artz Pedregal, al sure de Ciudad de México

“La recomendación de urbanistas es que la gente trabaje, estudie, se entretenga y busque todos los servicios necesarios para poder vivir adecuadamente en un radio de tres kilómetros máximo”, indicó el arquitecto José Luis Quiroz, presidente y director ejecutivo de IQ Real Estate, una firma consultora inmobiliaria radicada en Ciudad de México con experiencia en proyectos multiusos.

Ciudad de México, con más de 20 millones de habitantes y un problema crónico de congestión vehicular, es considerada un área fértil para tales proyectos, señala Quiroz.

Uno de los principales desarrolladores de proyectos de usos mixtos allí es Fibra Danhos, un Fibra mexicano con un amplio porfolio de centros comerciales. Fibra Danhos construyó uno de los primeros proyectos de usos mixtos de envergadura en la ciudad: Reforma 222, en Paseo Reforma.

Con 300 apartamentos, un centro comercial y oficinas, Reforma 222 tiene la distinción de haberle dado nueva vida hace una década a la otrora decaída área de Colonia Juárez.

“La recomendación de urbanistas es que la gente trabaje, estudie, se entretenga y busque todos los servicios necesarios para poder vivir adecuadamente en un radio de tres kilómetros máximo”

Lo mismo sucedió hace tres años cuando Fibra Danhos inauguró Toreo Parque Central. El proyecto reavivó un área industrial decaída a las afueras de Ciudad México y dio lugar a nuevos desarrollos, algunos de ellos de vivienda.

“Son áreas urbanas neurálgicas que necesitan un proyecto de empuje”, dijo Sergio González, director de operaciones de Fibra Danhos.

González cree que Ciudad de México se presta para desarrollos de usos mixtos porque su enorme tamaño y las grandes distancias de traslado incentivan a los habitantes a vivir, trabajar y comprar en la misma área. “Transportarse en la ciudad resulta muy difícil, así que la gente busca alternativas”, dijo.

Los desarrollos multiusos también han prosperado en Brasil. El estudio Censo Abrasce 2017-2018, realizado por Abrasce (la asociación de centros comerciales de Brasil) y la firma de estudios de mercado GEU, arrojó que el 32 por ciento de los 571 centros comerciales en el país forman parte de un complejo de usos mixtos. De estos, el 63 por ciento comparten el área con un edificio de oficinas, el 31 por ciento con un hotel y el 28 por ciento con un centro de oficinas médicas. El 22 por ciento de los centros de usos mixtos en Brasil alberga algún recinto universitario, y el 17 por ciento tiene edificios residenciales.

“Todos los proyectos comerciales, multicanales y de usos mixtos comparten el mismo fin: mejorar la vida de los consumidores mediante la conveniencia y las experiencias particulares”, dijo Hans Melchor, director de relaciones de inversión de Multiplan, uno de los desarrolladores de proyectos multiusos más importantes de Brasil.

A continuación se ofrece una muestra de los nuevos desarrollos que se construyen en Latinoamérica:

Brasil

Multiplan, con sede en Río de Janeiro, es un prolífico desarrollador de proyectos multiusos, dado el hecho de que muchos de sus proyectos se sitúan en plena ciudad. “Las dificultades que surgen por la deficiente infraestructura en Brasil sumado a la ubicación estratégica de nuestros centros comerciales propician que los proyectos de usos mixtos sean perfectos para suplir las necesidades de nuestros consumidores”, dijo Melcher. 

Uno de sus proyectos más reconocidos es BarraShopping, en Río de Janeiro, cuya primera fase, el mall, fue inaugurada en 1981. El desarrollo ahora incluye otro centro comercial de 45 tiendas llamado New York City Center, Centro Médico BarraShopping y el Centro Empresarial BarraShopping, que consta de 11 edificios de oficinas unidos por una vía peatonal. El componente más reciente de este complejo, Village Mall (un centro exclusivo), abrió sus puertas hace seis años. A la propiedad le queda un área de 36 000 metros cuadrados aún sin desarrollar para un proyecto futuro.

Shopping Parque da Cidade, en el sector Morumbi de Sao Paulo

Para el próximo año, otro desarrollador brasileño, Enshopp (radicado en Salvador de Bahia), inaugurará Shopping Parque da Cidade, un centro lifestyle de 120 tiendas que será la parte fundamental del ambicioso proyecto multiusos Parque da Cidade, en el sector Morumbi de Sao Paulo. Los otros componentes del complejo de 10 edificios lo compondrán seis edificios de oficinas, de los cuales dos ya están operando, dos condominios residenciales, y un hotel Four Seasons que abriría sus puertas en este año. Todos se conectan a un parque de 62 000 metros cuadrados que alberga restaurantes, un teatro, parques infantiles, ciclovías y otros atractivos. Una de las anclas del centro comercial será la  clínica Albert Enstein Diagnostics Center.

Chile

Parque Arauco, el desarrollador de centros comerciales en Chile, anunció este año otra expansión a su centro comercial Parque Arauco Kennedy, en Santiago. Ya se construye allí la nueva tienda por departamentos Falabella, un centro de convenciones y un hotel Hilton. Cuando se inaugure esta fase en 2021, la empresa invertirá $100 millones para reconvertir la tienda Falabella existente en locales comerciales más pequeños, y eregir una torre de 14 pisos y 15 000 metros cuadrados de oficinas o apartamentos. Esta última fase estaría operando en 2024, señaló en anonimato un ejecutivo de Parque Arauco.

Parque Arauco Kennedy, en Santiago, Chile

“Cuando ves la zona, el mall está alrededor de edificios con torres de oficinas y residenciales y tiene sentido construir de manera vertical para aprovechar el terreno que tenemos”, dijo el ejecutivo. “Los proyectos de usos mixtos tienen muchas sinergias”.

Otro importante proyecto multiusos en Santiago es Costanera Center que, a un costo de más de $600 millones, es realizado por Cencosud. El desarrollo, que incluye un centro comercial de 301 tiendas, recibió este año el permiso para el arrendamiento total de una torre de 61 pisos destinada a oficinas y un hotel. La firma dice que es el edificio más alto de Latinoamérica. Aún están por construirse dos torres adicionales.

 

Colombia

Dos de los proyectos de usos mixtos más conocidos del país son El Tesoro Parque Comercial, en Medellín (con un centro de convenciones y una torre médica), y Ciudad Paraíso, un proyecto en construcción en el casco urbano de Cali, que contendrá 4 500 unidades de vivienda, 39 000 metros cuadrados de espacios públicos y un terminal de buses adjunto a un centro comercial. En Bogotá, la empresa de telecomunicaciones Claro abrió el pasado año Plaza Claro, un complejo de cuatro torres de oficinas, 35 000 metros de espacio comercial, parques y terrazas, todo a un costo de $150 millones.

México

Antara Fashion Hall, un centro lifestyle en el sector Polanco de Ciudad de México, comparte el terreno con tres edificios de oficinas. El desarrollador de Antara, Grupo Sordo Madaleno, anunció planes de añadir un hotel al complejo. Es la misma firma responsable del proyecto Artz Pedregal, al sur de la ciudad. A un costo de $250 millones, el complejo incluye un centro comercial de 56 800 metros cuadrados, cuatro torres de oficinas y un parque público.  

En otras partes de Ciudad de México, Fibra Danhos ha estado inmerso en algunos de los proyectos multiusos más destacados del país, incluido el centro comercial Toreo Parque Central que, con tres años de vida, es el epicentro de un complejo que contiene tres torres de oficinas (de un total combinado de 120 000 metros cuadrados) y un hotel Fiesta Americana de 240 habitaciones. El desarrollador considera construir apartamentos de vivienda en el terreno restante.

Puno Valle, en Monterrey, México

“Decidimos construir allí un desarrollo de usos mixtos porque genera la sinergia correcta”,  dijo González. “El uso de las infraestructuras urbanas y del proyecto se maximiza durante la semana entera”.

“En los fines de semana, por ejemplo, los que visitan el mall usan el estacionamiento que durante la semana es ocupado mayormente por los visitantes de las oficinas”, añadió González.

El desarrollador indicó que se dejó a un lado los planes iniciales de construir un hotel para negocios y se optó por un hotel que alberga toda clase de visitantes tras analizar las necesidades del área.  

“Se tiene que concebir un proyecto sólido desde el inicio, tomando en consideración no solo el terreno sino también la realidad del mercado y las necesidades del desarrollo urbano de la ciudad”, dijo González.

También en construcción en Ciudad de México está Torre Mitkah, considerado como una de las inversiones inmobiliarias más grandes en Latinoamérica. El proyecto es  propiedad de Fibra Uno que, según se ha reportado, está invirtiendo más de $1 000 millones. La fase inicial, que sería inaugurada en 2021, ostentará unos 460 000 metros cuadrados de espacio distribuidos en tres torres de oficinas, una de las cuales, se dice, será el edificio más alto de México. También contendrá un centro de convenciones, oficinas médicas, un hotel, 600 apartamentos de vivienda y un centro comercial de lujo. Se construirán dos torres más para la segunda fase de este proyecto.  

En Monterrey, Desarrollos Missouri, una sociedad formada por los empresarios mexicanos Ana Catalina Garza, Juan Carlos Durán y Luis Carlos Villareal, invierte $225 millones en Punto Valle, un proyecto multiusos diseñado como un centro urbano y que abarca 290 000 metros cuadrados. Aparte de los 55 500 metros cuadrados de área bruta arrendable para tiendas, restaurantes y entretenimiento, tendrá cinco niveles de espacios para oficinas, un Westin Hotel de 175 habitaciones y un complejo de cines Cinépolis de 19 salas. El proyecto entero abriría al público antes de que finalice  este año.  

por María Bird Picó

Contribuidora, Shopping Centers Today