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VERDE Y RENTABLE

LOS DESARROLLADORES COMPRUEBAN QUE EL DESARROLLO SUSTENTABLE RINDE FRUTOS

Por Steve McLinden

La Era Verde está comenzando en el mundo de retail, tanto en el sentido económico como ambiental de la palabra.

La sustentación que se manifiesta en la construcción y en la práctica básica de esta tendencia se está convirtiendo en la industria de centros comerciales en algo más que una iniciativa para sentirse bien. Ha comenzado a producir resultados concretos, con rendimiento económico, particularmente en el renglón del impacto en las ganancias debido a los costos de energía que van en escalada.

Basta con considerar a Wal-Mart, cuyas empresas ambientales están rindiendo frutos al igual que el resto de su modelo de negocios en economías a escala, ganancias a largo plazo e influencia en la industria. Wal-Mart ha estado coqueteando con iniciativas ambientales en un puñado de establecimientos desde mediados de la década de los noventa, pero sus nuevas tiendas “verdes”, a prueba en McKinney, Texas, y Aurora, Colorado, están sentando la pauta para los prototipos que consumen hasta 30 por ciento menos de energía, generan 30 por ciento menos de emisiones de gases y reducen en un 25 por ciento el desperdicio sólido, de acuerdo con la compañía.

Charles Zimmerman, el vicepresidente de Wal-Mart a cargo de prototipos y desarrollo de nuevos formatos, recorrió los Estados Unidos el año pasado para hablar con representantes de grupos de negocios sobre las inclinaciones ambientales de la cadena detallista.

“Lo llamo mi recorrido de sorpresa y sobrecogimiento”, dijo Zimmerman “A la gente le sorprende que Wal-Mart esté haciendo todas estas cosas y las ganancias que han devengado”.

Estas “cosas” de las cuales Zimmerman habla incluyen refrigeradores sin mercurio que generan 50 por ciento menos energía; iluminación proveniente de fuentes de bajo consumo eléctrico; baños con enseres que usan un flujo de agua menor y urinales que no utilizan agua, lo cual reduce la factura de agua a la mitad. Wal-Mart descubrió hace casi una década que un sistema, al que le llama daylighting (luz del día), recupera su costo en dos años. Este consiste de un sistema a base de tragaluces que atenúa la luz eléctrica cuando la luz natural del sol aumenta.

“Todo lo que hacemos tiene una retribución nominal”, dijo Zimmerman. “No tenemos ni una sola iniciativa que no logre una retribución en un término de tres años”.

Wal-Mart invitó el año pasado a Costco, Food Lion, Publix, Target y otros detallistas principales a una demostración de productos ambientales, y todos asistieron. De hecho, desde entonces Wal-Mart ha fomentado entre sus suplidores el compartir sus especificaciones para productos ambientales con dichos detallistas. “Tenemos la esperanza de cambiar la industria”, dijo Zimmerman. “No sólo por el volumen que compramos sino por la información que estamos compartiendo”.

La lista de desarrolladores y detallistas que adoptan políticas a favor del ambiente sigue creciendo. Albercorn Common, localizado en Savannah, Georgia y propiedad de Melaver Inc., fue el primer centro detallista estadounidense en recibir la certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design;Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental). El año pasado Forest City Enterprises creó la posición de director de iniciativas de sustentación, dos años después de convertir dicho valor en uno esencial para la compañía. La firma contrató a Jonathan Ratner, sobrino del presidente James Ratner. Mainstreet, en Northfield Stapleton, un desarrollo tipo casco urbano en Forest City, Denver, con 111,483 metros cuadrados, ha recibido la Certificación dePlata de LEED del U.S. Green Building Council,en parte por las iniciativas ambientales que ofrecen a sus locatarios. Mainstreet Northfield es el primer centro en recibir esta distinción,según el Green Building Council. “Lo que hemos descubierto es que muchas oportunidades para lograr los objetivos de LEED no son caras”, dijo Ratner.

Un reporte del 2007 preparado por PricewaterhouseCoopers y el Urban Land Institute, llamado Emerging Trends in Real Estate (Tendencias emergentes en bienes raíces) concurre con esa idea. Aunque la construcción de estos proyectos verdes puede costar hasta un 10 por ciento más, los ahorros energéticos pueden estar cerca del 35 por ciento, según el reporte.

El éxito de Mainstreet Northfield ha llevado a Forest City a preparar manuales ambientales altamente detallados para el futuro, dice Ratner. La firma no los usará solamente para ganar puntos con LEED en todos los sitios que construya, pero “estamos estipulando que nuestros proyectos y locatarios al menos deben tener en consideración estos estándares”.

A la par, en términos de alcance, de Mainstreet Northfield estará el propuesto proyecto “ultraverde” Destiny USA, que convertirá la expansión del existente Carousel Center, en Syracuse, Nueva York, en el resort y mall más grande del país. Pyramid Cos., el desarrollador del grupo Destiny USA de Robert Congel, establece que más del 75 por ciento del desarrollo de más de 1.20 millones de metros cuadrados tendrá la certificación de LEED. El proyecto generará 13 toneladas menos de emisiones de dióxido de azufre por día que los establecimientos comunes de igual tamaño, de acuerdo con los desarrolladores. Usará energía derivada de la tecnología biodiesel y otras fuentes de energía renovables, en parte para ser elegible para un financiamiento de mil millones de dólares en bonos exentos de impuestos.

“Además de convertirnos en un destino para visitantes y ser la extensión lógica de un centro de estilo de vida, será también un proyecto en prueba con mucha visibilidad”, dijo David Aitken, uno de sus portavoces.

Aun los centros comerciales REIT (fidei- comisos de bienes raíces) están optando por la causa ambiental. En General Growth Properties, las llamadas iniciativas verdes varían por localidad, pero el uso de techos reflexivos, sistemas HVAV, que usan menos energía y son menos nocivos al ambiente, y programas de reciclaje son una práctica común, según John L. Bucksbaum, SCSM, presidente de General Growth.

Entre los próximos objetivos de General Growth están el uso de energía solar y de viento en los nuevos centros comerciales, según Bucksbaum. “Creo que la gente está lista para responder y hacer algunos de los sacrificios necesarios”, dijo. “Como industria no podemos seguir haciendo lo mismo”.

Mientras tanto, docenas de detallistas están adoptando estrategias ambientales, entre ellas Whole Foods, que por mucho tiempo ha acogido las prácticas pro-ambientales más allá de la venta de alimentos orgánicos. El año pasado el detallista accedió a comprar créditos para energía renovable de fincas de viento para contrarrestar el 100 por ciento de la energía que usa en sus tiendas, oficinas y almacenes. Estos créditos funcionan como vales que aseguran que la energía de la compañía se generará en las redes de suministro de energía proveniente de turbinas de viento.

La tienda Whole Foods’ Sarasota, en Florida, fue merecedora de un premio LEED de plata. Hace cuatro años su tienda en Berkeley, California, se convirtió en el primer supermercado en usar energía solar como fuente para su iluminación principal. La compañía está gradualmente alterando sus camiones para que usen biodiesel y están ajustándolos con un artefacto aerodinámico que reduce la resistencia al viento. La tienda con tres años de existencia, Giant Eagle en Brunswick, Ohio, que usa tablones de paja y trigo, en vez de madera para gabinetes de cocina, paneles y cajas, fue el primer supermercado estadounidense en lograr la certificación de LEED.

Varias docenas de las sucursales de PNC Financial Services, en Pittsburg, cuentan ahora con la certificación del Green Building Council, y la cadena está buscando el sello de LEED para sus nuevas sucursales. Estas usan 45 por ciento menos energía que otras estructuras comparables, según la compañía. PNC también ayudó a incentivar la creación de una certificación tipo “portafolio”, que les permite a las compañías construir el mismo prototipo pro-ambiental repetidamente, con sólo someterse al riguroso proceso de evaluación para la certificación de LEED una sola vez.

El año pasado Starbucks aumentó su compra de energía a favor del ambiente de un 5 por ciento a un 20 por ciento de su consumo total de energía. La cadena de supermercados Grocer Safeway se convirtió en el primer comprador de energía renovable el año pasado en California, donde tiene su sede. Aproximadamente el 10 por ciento de los requisitos de energía de Staples en los Estados Unidos es suplido por fuentes de energía renovable, mientras que 3,000 de sus productos incorporan materiales reciclados. Los almacenes de esta cadena de artículos para la oficina usan energía solar, y unas 140 tiendas son candidatas para la instalación en el futuro de energía solar, según la compañía.

“Siempre estamos buscando nuevas maneras para usar energía alternativa”, afirmó Mike Black, un portavoz de Staples.

Ben & Jerry’s hace alarde de sus iniciativas pro- ambientales que ha implementado desde hace bastante tiempo. Estas iniciativas que incluyen, entre otras, el uso de abono y la conversión de productos secundarios del helado a fertilizantes libres de químicos, son promulgadas a través del Climate Change College, un programa sin créditos académicos de la compañía dirigido a gente joven con conciencia ambiental. El programa consiste de estudios a través de la Internet, conferencias, charlas y estudios de campo.

Aun con estos esfuerzos, Estados Unidos está a la zaga cuando se trata de iniciativas verdes al compararse con otros países. Una de las razones es que las ganancias del desarrollador son incluidas al comienzo de los proyectos y los dueños pueden facturarles los costos de energía a los locatarios, dice Sandy Cameron, directora ejecutiva de servicios ambientales y técnicos en Urban Retail Properties, una firma de gerencia en Chicago con 3.71 millones de metros cuadrados en 20 estados. “Pero ahora que la gente está comenzando a pensar verde para hacer los centros más eficientes, los propietarios no gozarán de mucho respeto si no ofrecen un mejor producto”, dijo. “La industria retail no puede esperar mucho más. Nos estamos quedando sin recursos”.

Bucksbaum está de acuerdo. “Aun si el periodo de retribución no resulta muy atractivo, tenemos que proyectar más allá del día de hoy al tomar dichas decisiones”.

Las cadenas detallistas, por su parte, quieren presentar una imagen de progreso y se enfrentarán con una creciente presión para seleccionar espacios con uso de energía eficiente, según Vuc Vujovic, director de diseño sustentable de Legat Architects en Chicago. Alan Bombick, uno de los directores de Legat, comparte esa opinión. “Debido a que los compradores pueden adquirir la mayoría de las cosas que quieren en la Internet, deben tener razones válidas par ir a una tienda, y es entonces cuando la calidad del ambiente adquiere tanta importancia”, dijo.

Además, es probable que en el futuro cercano la industria de tasación de propiedades comience a devaluar las propiedades comerciales que hagan un uso deficiente de la energía, dice Kerry Mitchell, un portavoz de Green Consultants, en Tampa, Florida, que asesora a los dueños de edificios en el uso de energía y el manejo de recursos naturales. Los edificios comerciales sustentables “también parecen promover una productividad más alta del empleado, un ausentismo menor y, en general, un mejor equilibrio”, dijo.

Dentro de cinco años las construcciones sustentables serán la norma debido en parte a la reducción en los costos de los productos, según Brenna Walraven, presidenta electa de la entidad a nivel nacional Building Owners and Managers Association, y directora nacional de gerencia de propiedad de USAA Realty Co., con sede en San Antonio, Texas. “Todos los materiales por los cuales hace media década hubieses pagado una prima doble tienen ahora un precio competitivo, y la curva de aprendizaje ya no es tan empinada”, aseguró. Los desarrolladores comerciales asesorados por arquitectos o contratistas que les dicen que la construcción sustentable es prohibitivamente cara, “simplemente cuentan con los proveedores equivocados”, añadió Walraven. “Las compañías pueden lograr una restitución sin costos significativos adicionales usando los mejores diseños de recursos eficientes desde el principio”.

Algunos de los ahorros potenciales en energía dependen de la modernización de centros comerciales más viejos, los cuales constituyen aproximadamente el 95 por ciento del inventario de retail del mercado, dice Jeffrey Grossberg, portavoz de Skysite Properties en Chicago, que coordina equipos de contratistas especializados en sustentación para trabajar en proyectos ambientales.

“Como la motivación del desarrollador es ahorrar capital, la retribución les va a llegar en costos de operación reducidos”.

Zimmerman, de Wal-Mart, dice que a la industria se le han acabado las excusas para impedir el que se construyan edificios sustentables de retail que usen la energía de forma eficiente. “Para nosotros, como desarrolladores, más claro no canta un gallo”.

Wal-Mart no abandonará su postura en cuanto a la investigación de la sustentación, añade Zimmerman. Hoy en día, la cadena está experimentando con el uso de bloques para cimientos de edificios hechos con agregados de concreto y cenizas. También está probando con detectores del movimiento de los compradores para activar la iluminación en ciertos pasillos durante las horas de poco flujo de visitantes. Todas las iniciativas ambientales en prueba serán introducidas a los nuevos Wal-Mart y, cuando sea posible, serán instaladas en las tiendas más viejas, dice Zimmerman.

“Los comerciantes y el resto del (rubro) de bienes raíces comercial necesita continuar impulsando las iniciativas pro-ambiente”, según Walraven. “Mantienen los gastos bajos, son un buen negocio y, más importante, es lo que hay que hacer”.





EUROPA MARCA EL PASO

Por Steve McLinden

Apesar de notables esfuerzos para pintar la fachada del mercado de retail estadounidense con un matiz verde más brillante, cuando se trata de prácticas ambientales existe una brecha profunda entre los desarrolladores de centros comerciales en Estados Unidos y los de Europa.

Por cada aditamento y medida estándar que se aplica a un centro comercial en los Estados Unidos, parece haber una docena en funcionamiento en edificios comparables en Europa donde la conservación del ambiente ha sido un tema de rigor por décadas.

Un estadounidense que pasea por las avenidas comerciales de Londres o París notará inmediatamente algunas diferencias evidentes.

“En los Estados Unidos no es poco usual caminar por una calle comercial concurrida en el verano y sentir la ráfaga de aire frío salir por las puertas abiertas de la tienda que está tratando de seducir a los clientes para que entren a su establecimiento”, dijo Jeff Erikson, director para Estados Unidos de SustainAbility, una firma de investigación y consultoría ambiental con sede en Londres. Pero en Europa, donde la preocupación por el clima global tiene una influencia mayor en las políticas de energía, “sería visto como una conducta altamente irresponsable”.

El visitante europeo podría también detectar la presencia de reguladores de energía que miden y ajustan la luminosidad de las habitaciones. Bombillas tipo LED (diodos emisores de luz), que tienen mayor vida y emiten menos calor, hacen que los compradores con abrigos se sientan más cómodos y reducen el costo de operar aires acondicionados. Tras bastidores hay otros componentes “verdes” en acción. Tanques de recuperación de agua de lluvia o paneles solares pueden estar presentes.

En las áreas de preparación de los restaurantes, los refrigeradores con controles inteligentes disminuyen el uso de energía durante periodos de poca demanda.

En un baño de un centro comercial del Reino Unido el uso de urinales secos (rechazados en los Estados Unidos por los códigos de las ciudades y las uniones de plomeros) conserva recursos, al igual que inodoros que usan agua negra reprocesada.

Algunos creadores de centros comerciales están a la vanguardia. BeauGrenelle, un centro comercial en París, en construcción por la compañía polaca Apsys Polska en un área densamente poblada cerca de la Torre Eiffel, está voluntariamente sometiéndose a los requisitos de una rigurosa lista ambiental de 14 puntos para convertirse en uno de los primeros centros comerciales europeos en recibir una clasificación HQE (High Quality Environmental o Alta Calidad Ambiental) del Building Scientific and Technical Centre. La lista HQE incluye el uso de techos aclimatados, fachadas de doble vidrio que hacen uso eficiente de la energía, métodos de disminución de contaminación de ruido, pinturas orgánicas, reciclaje controlado de desperdicios de construcción y la asimilación del centro a su ambiente natural.

Parece ser que los europeos ofrecen menos resistencia a los comercios dentro del entorno urbano en sus vecindarios si estos incorporan un sistema de construcción con un enfoque ambiental holístico, dice Stephen Pragnell, director de administración de Apsys Polska. Si no se toman en cuenta dichas consideraciones, afirma, los proyectos en los barrios urbanos serán más difíciles de vender “a medida que más desarrolladores opten por segundas y terceras generaciones de terrenos baldíos altamente solicitados”. Las medidas pro-ambiente y sustentables también generan ahorros de costo residual y otras primas a largo plazo para los inquilinos, añadió.

“Si un producto de edificación no está a la altura de la sustentación, enfrentarás el problema de una devaluación del valor en el futuro. Los detallistas no querrán estar en tu centro”.

Otros centros nuevos, tales como Mediterranean Cosmos, en Thessaloníki, Grecia, y Plaza Mayor, en Málaga, España, emplean un sistema de control ambiental que monitorea muy de cerca el uso de energía, la calidad del aire y del agua, y la eliminación de basura, dice álvaro Portela, CEO de la compañía portuguesa Sonae Sierra, co-desarrollador de ambos proyectos. Auditorias de energía regulares aseguran la ejecución óptima del HVAC y la iluminación en estos centros. Temporizadores sofisticados moderan el consumo de agua, y análisis regulares de laboratorio monitorean su calidad, dijo.

Aguas residuales y otros desperdicios se procesan en sistemas de tratamiento antes de ser descargados en las alcantarillas municipales.

“Creemos que el éxito económico y ambiental pueden coexistir”, dijo Portela. “De la misma manera creemos que, para ser un líder de negocios en el mundo de hoy, es necesario también ser un líder en asuntos ambientales y crear desarrollos que incorporen las necesidades de las generaciones de hoy y del futuro”.

Eso no quiere decir que los componentes verdes no estén disponibles en los Estados Unidos, sino que las personas que toman decisiones en el campo de bienes raíces los incluyen con menos frecuencia porque los modelos de desarrollo y financiamiento estadounidense les dan más importancia a los costos iniciales de construcción que a los costos operacionales a largo plazo, dice Erikson. “Se requiere una directiva en el alto nivel para cambiar estas prioridades”.

A esto se suman los factores culturales, dice Erikson. “Europa tiene una historia de acción colectiva y responsabilidad con la comunidad, mientras que Estados Unidos se construyó respaldado por un marcado individualismo”, dijo. Y estos factores influyen en la manera que cada cultura considera sus obligaciones con su sociedad. Además, los países de la Unión Europea responden al Protocolo Kyoto, lo que significa que están obligados a reducir las emisiones de dióxido de carbono. “Y discuten el tema frecuentemente”, dijo. “En los Estados Unidos, no se ve apoyo del gobierno federal. De hecho, lo que se nota es un escepticismo abierto”.

A menudo la responsabilidad corporativa estadounidense es liderada por el deseo de evitar la litigación y los costos de limpieza, según Portela. “Esto ha resultado en prácticas menos deseables que en Europa”.

Muchos dueños de edificios sustentables en Europa usan avisos para ayudar a los inquilinos y visitantes a entender los diferentes componentes “verdes”, dice Thomas Jaggers, principal oficial de tecnología de Jerde International en Los ángeles, California, una firma internacional de planificación urbana con oficinas en Amsterdam, Hong Kong y Shangai. Jaggers compara este acercamiento a un ciudadano estadounidense que compra un carro híbrido, por ejemplo el Prius, como una insignia de honor verde. “El orgullo es un factor importantísimo cuando se trata de tender puentes para los asuntos ambientales y de sustentación”.

Techos verdes con vegetación sustentable, algo anómalo en los Estados Unidos, son comunes en Europa, dice Jaggers. Los estudios sugieren que techos con membranas vivas duran hasta dos y tres veces más, y son menos propensos a desgastarse y desarrollar problemas de filtración y de fugas, añade. Estos también disminuyen el efecto de “aislamiento del calor”: temperaturas altas alrededor de las azoteas y en áreas pavimentadas con superficies de color oscuro que irradian calor y que no son reflexivas. “Las plantas y el suelo absorben lo que destruyen los techos: el calor que los hace expandirse y el enfriamiento en la noche que hace que se contraigan”. La vegetación también ayuda a insular el techo mientras se provee más oxígeno, dice.

La eficiencia energética y la sustentación han sido por mucho tiempo consideradas en Europa activos valiosos, de acuerdo con Jaggers. “Pero ahora que los costos energéticos en Estados Unidos se están poniendo a la par con los de Europa, los administradores estadounidenses están comenzado a prestar atención a la sustentación y la concienciación va en aumento”, dijo. “A medida que vemos los precios de la energía subir tenemos también a China, India y otras naciones en desarrollo compitiendo por recursos limitados”.

Hoy en día los edificios comprenden el 40 por ciento de demanda de energía en el mundo, según el World Business Council for Sustainable Development, que proyecta que ese consumo de energía aumentará un 45 por ciento para el 2025. “Sabemos que estamos al borde de ver el final del petróleo, quizás no durante nuestra vida pero en un futuro no muy distante, y todos tenemos que pensar en recursos alternativos”, dijo Pragnell.

Por esta razón la educación continua es un requisito indispensable para Sonae Sierra y otros desarrolladores europeos, dice Portela. Portela ha hecho que su empresa se sume a las causas del proyecto de Energía Eficiente Europea en Edificios, diseñado para reducir el uso energético a través de la eficiencia ambiental, y del Grupo de Propiedad Ambiental, un consorcio de compañías, con sede predominantemente en Reino Unido, que comparte experiencias y retos en el área de sustentación. Los estudios de casos prácticos e historias de éxito escasean en los Estados Unidos debido a que la cultura “verde” es un fenómeno relativamente reciente en el mundo de retail estadounidense. Esto ha propiciado el que los desarrolladores estadounidenses “no hayan hecho las cosas que Europa ha estado haciendo por 15 ó 20 años”, según Jaggers. En Europa esos estudios han hecho evidente que las medidas de ahorro energético en desarrollos de envergadura “pueden y sumarán millones de dólares durante un periodo de más de 30 años”.

Por muchos años las restricciones en el suplido de energía a través de la historia de Europa han forzado a los comerciantes y constructores a restringir sus presupuestos de energía. “Y eso ha resultado en políticas de energía más prudentes”, dijo Sandy Cameron, director de servicios ambientales y técnicos de Urban Retail Properties, una firma de administración con sede en Chicago. “No hay duda de que Europa está por delante de los Estados Unidos en ese aspecto. Ya que la energía en este país ha sido tan barata y ha estado al alcance de la mano no nos han acorralado en esa esquina — hasta ahora”.

Los precios de los materiales para edificación con conciencia ambiental habrán parecido desmesuradamente altos en un pasado cercano, pero están bajando rápidamente a medida que la producción y la demanda aumentan, dice Jaggers.

Portela afirma que la sustentación no es un asunto regional. “Creemos que ninguna actividad económica puede materializarse en un vacío, desconectada tanto de la gente como del planeta”, dijo. “Hacer negocios implica una evaluación constante de la interacción entre los objetivos económicos, sociales y ambientales, y el éxito requiere de un equilibrio entre los tres. Debemos reconocer que nuestros negocios, como todas las actividades humanas, tienen un impacto en el ambiente”.