Shopping Centers Today Latinoamírica-> Mayo 07
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¿Dónde están los números?

LA FALTA DE INFORMACIÓN SOBRE EL MERCADO ES UN OBSTÁCULO PARA LOS DESARROLLADORES LATINOAMERICANOS

Por María Bird Picó

Elliot Bross, presidente de Planigrupo, intuye que existen oportunidades de desarrollo comercial sin explotar en muchas ciudades pequeñas y medianas de su país natal, México. Pero sin la información para sustentar su teoría, no puede convencer a las posibles tiendas anclas que estos proyectos son viables.

En Venezuela, Mario Castro, vicepresidente de operaciones de la firma desarrolladora Fondo de Valores Inmobiliarios, espera no haberse equivocado al determinar los tamaños de los locales en sus nuevos malls, ya que no hay puntos de referencia sobre dimensiones idóneas en la industria de centros comerciales en Venezuela. En la primera inversión de bienes raíces comercial extranjera de su firma, un mall en la República Dominicana, no pudo conseguir datos locales. La firma realizó numerosos estudios y sondeos para determinar el tamaño del mall, la distribución de tipos de tiendas y las tarifas de arrendamiento.

El minorista chileno Casa e Ideas ha entrado al mercado peruano con tres tiendas en Lima, a pesar de la escasa información sobre retail en ese país. Mauricio Russo Calderón, fundador de la cadena, confía en su propio estudio de mercado, sus observaciones de los detallistas chilenos más grandes que han incursionado con éxito y su confianza en la estabilidad económica y sociopolítica del país andino.

Esta ausencia de estadísticas confiables sobre la industria detallista y los centros comerciales en América Latina, junto a la ausencia de información demográfica y macroeconómica reciente, ha tenido como consecuencia el que los ejecutivos trabajen a ciegas. No tienen idea del buen o mal desempeño de sus propiedades comparadas con las de sus competidores, si sus tarifas de arrendamiento son competitivas o qué mercados ofrecen las mejores oportunidades, entre otras cosas.

“Como en otros países de la región, en Venezuela hay una cultura de negocios de no compartir información debido mayormente a una preocupación con la imposición de impuestos”, dijo Castro. “Muchos centros comerciales y detallistas son empresas familiares que prefieren mantener en privado sus números”.

Al igual que otros ejecutivos latinoamericanos expuestos a los puntos de referencia que se utilizan en mercados de retail desarrollados como los de Estados Unidos, a Castro le gustaría tener acceso a indicadores locales y regionales en áreas como operaciones y efectividad de costos.

“Para darte una idea, no tenemos idea si nuestras tarifas por concepto de mantenimiento de áreas comunes están dentro del promedio de la industria y cuál es el tamaño ideal para algunos de los inquilinos”, dijo.

Esta ausencia de información no ha frenado el desarrollo, gracias a una demanda acumulada de espacio en un centro comercial a medida que los detallistas se multiplican para satisfacer las necesidades de la creciente clase media. Pero una vez que la oferta esté a la par de la demanda, la falta de información pudiera resultar en un desarrollo desmedido, malls de baja rentabilidad y otros problemas, afirman observadores de la industria.

“Nuestra industria [en México] enfrenta dos problemas claves: la falta de información y la calidad de la información”, dijo Paulo Gomes, vicepresidente de investigación para Prudential Real Estate Investors Latin America, un inversionista importante en el mercado de bienes raíces comercial de México. “Cuando damos con la información, tenemos que ser cautelosos con su confiabilidad y calidad”.

Gomes reconoce que la carestía de información no ha afectado el flujo de inversiones extranjeras hacia México, Brasil y otras economías en crecimiento. En México, hay proyecciones de que los inversionistas extranjeros invertirán $3 mil millones durante los próximos tres años. “La gente está tomando decisiones apoyados en la información con la que pueden vivir, pero yo creo que más inversiones serían eventualmente posibles con más transparencia en el mercado”.

Al menos en cuanto respecta a los datos gubernamentales, añade Gomes, el gobierno mexicano se está moviendo en la dirección correcta al hacerse miembro del Organization for Economic Co-operation and Development, un grupo formado por 30 países para establecer estándares estadísticos. México es el único país latinoamericano miembro, de acuerdo al sitio Web de la organización con sede en Francia.

Comparar países con las estadísticas existentes es muchas veces una tarea ardua porque cada país usa un modelo diferente, según las fuentes.

“Tomar decisiones sin estar debidamente informado puede no sólo impedir llegar a la meta propuesta, sino forzar a las compañías a tomar la ruta más larga, difícil y cara, retrasando el desarrollo del negocio y perdiendo competitividad ante empresas que pueden costear sus propios estudios de mercado”, dijo el consultor de retail chileno Renato Figueroa, socio de la firma FigueroaRoig, con oficinas en varios países latinoamericanos incluyendo su sede, Chile.

Figueroa critica a la industria detallista de América Latina por no contribuir a la generación de estadísticas, “preocupándose más de no fortalecer a la competencia que en cómo hacer crecer el mercado total”.

Esta queja se deja oír por toda la región. Por ejemplo, la industria minorista de Brasil se beneficia enormemente con la publicación de información socioeconómica detallada por el Instituto Brasileiro de Geografia e Estadística, lo cual les permite a los desarrolladores evaluar con seguridad mercados potenciales. Pero la industria no cuenta con información sobre ventas por metro cuadrado, tasas de ocupación o tarifas de arrendamiento, dice Adriana Colloca, economista de Abrasce, la asociación brasileña de centros comerciales.

Las razones principales son que la mayoría de los centros comerciales en Brasil pertenecen a empresas familiares y la fuerte competencia entre los malls, dice. Además, no existe uniformidad en los criterios; por ejemplo, las compañías usan sus propios sistemas para clasificar el tamaño de sus malls. “Por estas razones, los participantes no tienen interés en revelar sus números reales, especialmente cuando se trata de asuntos financieros y de inversiones”, añadió Colloca.

Argentina y Chile ofrecen la información minorista más completa, seguidos por Colombia, mientras que Venezuela, Perú y Ecuador aún tienen un largo trecho que recorrer, según Leonidas Oyaga, un consultor colombiano de retail con experiencia en otros países de la región.

Lo que salva a Colombia es su larga tradición en el campo de estadísticas gracias a la creación, hace 50 años, del muy respetado Departamento Administrativo Nacional de Estadística, el cual ha asesorado agencias hermanas en América Latina. Por mucho tiempo Colombia ha sido uno de los pocos países en América Latina en ofrecer carreras universitarias, inclusive de postgrado, en estadísticas, dice Rafael Antonio España, director de asuntos económicos de la Federación Nacional de Comerciantes de Colombia.

Aunque el gobierno recopila y publica información mensual sobre ventas al detal no la desglosa, así que la industria no sabe ni siquiera el porcentaje de ventas que corresponde a los centros comerciales, dijo. Debido a que la mayoría de los malls en ese país venden los locales, los administradores no tienen acceso a la información de sus inquilinos.

“Ahora básicamente alguien ve un lote bonito y decide que es ideal para un shopping, pero sin la certeza de si debe tener un gimnasio o un spa, dos o más anclas o si el mercado aguanta más salas de cine”, dijo España. “Es todo intuitivo y eso puede ser perjudicial para los inversionistas en el mediano plazo”.

Aun México, con una de las industrias de centros comerciales más grandes y sofisticadas de la región, carece de información elemental sobre el número de malls, ventas por metro cuadrado y volumen de ventas de los centros comerciales. Los desarrolladores se han rehusado a compartir su información citando razones tales como un mercado altamente competitivo y preocupaciones por la seguridad. Un temor es que la revelación de información sobre tarifas de arrendamiento desataría una competencia feroz que afectaría de forma negativa sus tarifas, según las fuentes.

Con 27 centros comerciales en México, y seis más en construcción este año, Planigrupo, con oficinas en la Ciudad de México y Monterrey, ciertamente podría usar más información de mercado y un banco de datos sociodemográficos más detallado. “Cuando construimos un centro comercial nuevo no sabemos cuánta GLA [gross leasable area; ABL] construir o si estamos construyendo demasiados locales medianos y chicos”, dijo Bross. “Contrario al mercado de Estados Unidos, en el nuestro no hay estudios detallados con, por ejemplo, información sobre el ingreso per cápita de una comunidad, el número de niños y los patrones de consumo. Y nuestro censo demográfico sale cinco años más tarde”.

Hoy en día su compañía depende de la información que dos de sus anclas, HEB y Wal-Mart, recopilan sobre un mercado en particular. Otros indicadores de viabilidad que usa para los nuevos desarrollos son las ventas de detallistas en esas áreas, y si hay o no un mall en un radio de cinco kilómetros del lugar propuesto.

“Pero no tenemos la información para convencer a un ancla de ir, por ejemplo, a Linares en vez de Monterrey, donde el mercado está saturado”, añadió Bross. “Nos estamos peleando en las ciudades grandes mientras perdemos oportunidades en ciudades medianas y pequeñas debido a la falta de información. Es muy costoso equivocarse”.

La buena noticia es que la industria latinoamericana está comprometida con la inversión a largo plazo — los desarrolladores están reteniendo los centros que construyen para arrendarlos en vez de vender los locales. Esto abona a la formación de la infraestructura de la información, asegura Eric Rey de Castro, director gerencial de la oficina en Perú de Colliers International.

“Una de las grandes limitaciones para la entrada de capital extranjero en muchos países en América Latina es la falta de información”, dijo Rey de Castro. “En general, los fondos disponibles son infinitos pero para invertir en un mercado estos inversionistas necesitan cuantificar su riesgo".

La industria de malls en Argentina tiene a la mano información detallada de ventas de minoristas y desempeño de sus malls gracias a una agencia del gobierno: el Instituto Nacional de Estadísticas y Censo. Por ley, una muestra de 30 malls (la mitad del total en el país) debe radicar informes mensuales sobre ventas y operaciones. Los informes de los centros comerciales son confidenciales, dice Santiago Blaskey, presidente de la Cámara Argentina de Shopping Centers. A cambio, la agencia gubernamental envía a cada mall un reporte confidencial que detalla su desempeño ese mes en diferentes áreas versus los otros 29 que no son identificados.

Esta información mensual, que incluye tasas de ocupación, distribución de tipos de tiendas y asistencia a las salas de cine, es publicada dos meses después de ser recopilada pero Blaskey dice que debido a que la encuesta se ha publicado por más de 10 años los detallistas y malls pueden hacer proyecciones.

Aunque países como Colombia, Perú y Venezuela tienen asociaciones de centros comerciales, una fiera competencia no ha permitido que los ejecutivos compartan esta información. Pero los ejecutivos de bienes raíces comercial dicen que acogerían los esfuerzos de una entidad independiente como el ICSC para recopilar datos y crear puntos de referencia para la industria.

Un primer paso lo ha tomado la oficina del ICSC en México al publicar el primer directorio de centros comerciales de América Central y México. La información incluye el ABL de los malls, área total de construcción, número de salas de cine y tamaño de las tiendas anclas. ICSC planifica la redacción de un directorio global de malls que incluirá a América Latina.

“El ICSC está consciente de la falta de información y datos en la industria en Latinoamérica, y por lo mismo se ha dado a la tarea de formar un comité consultivo llamado Latin American Research Group”, dijo Jorge Lizán, director de desarrollo de negocios del ICSC. “Diferentes grupos de desarrolladores, comerciantes minoristas y cadenas comerciales hacen trabajos de investigación y análisis, pero por desgracia esta información no se comparte con los jugadores de la industria”.

El propósito de LARG es discutir maneras de obtener estadísticas más confiables que abarquen todos los aspectos de trabajo de la industria, dice Michael P. Niemira, economista jefe y director de investigación de ICSC. El grupo fue creado hace dos años pero tuvo su primera reunión a todo vapor en marzo de este año en la Ciudad de México. LARG planifica ofrecer el próximo año el primer seminario de investigación del ICSC sobre América Latina.

Los retos son muchos e incluyen “ganarse la confianza y apoyo de la industria de que mantendremos la información confidencial y que usaremos metodología para proveer puntos de referencia confiables para la industria”, según Niemira. “El tren de la investigación está moviéndose, y al parecer esto ha generado mucho entusiasmo”.