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AUTOBUSES ATESTADOS DE COMPRADORES

LAS VENTAS DETALLISTAS EN LOS TERMINALES DE BUSES PRUEBAN SER UNA MEZCLA LUCRATIVA

Por María Bird Picó

A primera vista, Albrook Mall, en la Ciudad de Panamá, aparenta ser un centro comercial promedio. Pero a medida que uno se aproxima y nota el flujo constante de personas que van y vienen de la aledaña terminal de autobuses, es evidente que, aparte de las compras, en este lugar suceden muchas otras cosas.

Con 200,000 metros cuadrados de área total, Albrook Mall es uno de varios proyectos de uso mixto en América Latina que combina la transportación pública con las ventas comerciales. Debido al relativamente bajo número de dueños de coches en América Latina, los usuarios de transportación pública pueden suplir un alto número de compradores, dice Carlos Lecueder, presidente de Estudios Luís E. Lecueder, una firma uruguaya que se dedica al desarrollo y administración de centros comerciales y a la consultoría. La compañía opera Tres Cruces, un mall-estación de autobuses que abrió sus puertas hace 13 años en Montevideo, la capital de Uruguay. La firma de Lecueder fue contratada como consultora de retail para Terminal Terrestre, un proyecto en Guayaquil, Ecuador, que combina transportación y ventas minoristas y cuya apertura está pautada para octubre.

“No es que sean únicos en el mundo, porque el concepto mixed- use está en todos lados’’, dijo Lecueder. ‘’Lo que pasa es que aquí esta combinación se ha desarrollado con singular éxito’’.

Por esto no es de sorprender que algunas cadenas minoristas reporten que sus tiendas más concurridas estén localizadas en terminales que integran retail. El supermercado Santa Isabel, ubicado en el Mall Paseo Estación en Santiago, reporta las ventas por metro cuadrado más altas de su cadena en Chile.

“El tamaño promedio de una compra es menor en Mall Paseo pero hay mayor repetición’’, dijo Sergio Mujica, gerente general de Mall Paseo Estación y también inversionista en la propiedad. “Nuestras tari- fas de arrendamiento están a la par con los centros comerciales más grandes de Chile”.

Tres Cruces presume tener las ventas por metro cuadrado más altas de Uruguay — $770. La estructura de tres niveles alberga su componente de transportación en dos niveles subterráneos, mientras que el mall está situado en el nivel que da a la calle.

La mitad de los $24 millones que se invirtieron en el desarrollo de Tres Cruces, cuyas acciones se cotizan en la bolsa de valores, fue un préstamo del Banco Interamericano de Desarrollo, una institución cuyos propietarios son los 47 países miembros. Esta particularidad hace de Tres Cruces un proyecto semipúblico.

“Este formato de concesión de obras públicas es ideal para gobiernos con limitaciones económicas”, dijo Marcelo Lombardi, gerente general de los 5,700 metros cuadrados de Tres Cruces. “Un tercero asume el riesgo y la inversión y, a largo plazo, el gobierno termina siendo el dueño de un activo importante. Todos salen ganando, en particular los pasajeros que reciben un buen servicio”.

Fundación Terminal Terrestre, una entidad sin fines de lucro en Guayaquil, está a cargo del desarrollo de Terminal Terrestre. La estructura, de tres niveles y 40,000 metros cuadrados, tendrá 257 tiendas en la sección de retail llamada Outlets, según Morella Moreno, portavoz de la Fundación Terminal Terrestre. Unos 800 detallistas solicitaron locales en el mall, añadió.

A pesar de su nombre, Outlets, los inquilinos no serán las tiendas típicas que se asocian con ellos. Por ejemplo, una de los inquilinos es un supermercado Superaquí. El terminal tiene capacidad para 250 autobuses con trayectos de larga distancia.

“Una vez el terminal abra a finales de este año iniciaremos la tercera etapa: un hotel y un complejo de múltiples salas de cine”, dijo Moreno. “La idea es facilitarle la vida no sólo a los pasajeros sino a los residentes del área”.

En efecto, estos complejos que combinan centro comercial y terminal resultan atractivos para los viajeros y son lugares de compra importantes para la gente que vive y trabaja en el área inmediata. El 35 por ciento de los 20.7 millones de personas que visitan Tres Cruces no son pasajeros. De igual manera, muchos de los 200,000 visitantes que visitan cada día laborable el Mall Paseo Estación (350,000 cada sábado y domingo) no van más allá de las tiendas.

Las terminales de transporte siempre han sido de suma importancia para los detallistas, y no sólo para los que tienen locales dentro de estas estructuras. Desde que en el siglo XIX se construyó la terminal de tren en el barrio Estación Central de Santiago, esta ha sido un imán para el comercio. Por lo tanto, los consumidores y comerciantes que arriban de las provincias no tienen que viajar muy lejos.

A finales de los años 70 un grupo de inversionistas le propuso a la agencia de ferrocarriles construir un mall-terminal al lado de la estación. El gobierno aprobó el proyecto y se construyó Mall Paseo Estación que también alberga una estación del metro. Además de recibir una porción de los ingresos de Mall Paseo, el gobierno tiene una participación como dueño del 17 por ciento. Con un área Bruta Locativa de 34,248 metros cuadrados, Mall Paseo Estación ahora también cuenta con una terminal de autobuses, lo que lo convierte en el centro de transportación masiva más importante de Chile.

“Simplemente nos preguntamos: si los pasajeros que van y vienen están dispuestos a cruzar la calle para ir de compras, ¿por qué no acercarles la mercancía y los servicios y ofrecer todo bajo un mismo techo?”, dijo Mujica.

Mall Paseo Estación cuenta con 450 tiendas y está invirtiendo $30 millones en una expansión que añadirá 31,166 metros cuadrados. Esta expansión albergará su primera tienda ancla, una tienda departamental París, Sodimac (tienda de mejoras al hogar) y otras 50 tiendas. Los compradores también pueden efectuar transacciones bancarias, hacer ejercicio, visitar una clínica, asistir a una exhibición de arte o mirar una película en una de las ocho salas de cine. Dos patios de comida acomodan a un total de 1,540 comensales, aparte de 10 restaurantes adicionales.

Los clientes principales son pasajeros pero el mall es también una bendición para los 530,000 residentes cercanos quienes se verían forzados a trasladarse a otro vecindario para hacer sus compras, añade Mujica.

Los ejecutivos esperan que las nuevas marcas que ingresarán gracias a la expansión sean un incentivo para ir de compras para el 40 por ciento de quienes visitan pero no compran, según Mujica. El centro comercial tuvo ventas de $140 millones el año pasado, 8 por ciento más que el año anterior. Se proyecta que las nuevas marcas generarán $45 millones adicionales en ventas.

A pesar de lo lucrativo que puedan ser estos desarrollos, dependen grandemente de la cooperación gubernamental. Gran Terminal, localizado en San Pedro Sula, una de las principales ciudades hondureñas, no pudo iniciar operaciones en octubre del 2005 como estaba planificado porque las compañías de autobuses boicotearon la nueva terminal. Los operadores objetaban la tarifa mensual de $60, entre otras cosas, de acuerdo con José Espinal, gerente de operaciones de Gran Terminal. El problema se complicó más cuando el gobierno municipal falló al no cumplir la promesa de prohibir los autobuses en el congestionado centro de la ciudad. Para aquel entonces, los 214 locales estaban arrendados en el mall de 44,000 metros cuadrados, pero la mayoría de los inquilinos abandonaron sus locales ante la ausencia de autobuses.

Afortunadamente, los incentivos que se ofrecen a las compañías de autobuses - entre los que se incluyen seis meses de renta gratis — y un cambio de gobierno a nivel municipal el año pasado mejoraron el panorama para el desarrollador, Capitales Inversiones Inmobiliarias. Con la intención de hacerlos cumplir sin parecer severos, los oficiales también les dieron a las compañías hasta finales de marzo para que se mudaran a la nueva terminal. De lo contrario, estarían sujetas a multas considerables. Al cierre de esta edición, unas 70 compañías habían cumplido mientras que 40 no lo habían hecho.

“Los operadores de autobuses se están dando cuenta de los beneficios de operar desde una terminal que ofrece todo tipo de comodidades y servicios tanto a los pasajeros como a los conductores”, dijo Espinal. “Es como mudarse de una esquina en Haití a Londres”.

En marzo, sólo 68 tiendas estaban abiertas al público.

“Estamos esperando que llegue el primero de abril y cruzando los dedos para que las ventas incrementen”, dijo Mara Valle, una empleada de Family Store, en la Gran Terminal.

Dado el éxito de estos proyectos en otros lugares, tal vez la espera no sea tan larga.

El concepto de estación-retail está tomando auge en otras partes de América Latina. En la Ciudad de México el Grupo Gicsa está construyendo Forum Buenavista, un centro de uso mixto con 109,000 metros cuadrados de espacio comercial, que está ubicado sobre una estación de metro suburbano. El mall de 306 tiendas, a ser inaugurado durante la segunda mitad del año entrante, tendrá 3 tiendas anclas, un complejo con 14 salas de cine, un patio de comidas y dos hoteles. Grupo Gicsa anticipa 300,000 visitantes diarios, y trabaja arduamente para asegurarse de que los pasajeros quieran algo más que subir al metro.