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TRAMPA DE CAPITAL

INDUSTRIA INMOBILIARIA BUSCA ACCESO A CAPITAL LATINOAMERICANO DE PENSIONES

por María Bird Picó

Los extranjeros que invierten en el mercado inmobiliario comercial de América Latina son respaldados frecuentemente por el capital de los planes de pensiones internacionales que despliegan un voraz apetito por las tasas de retorno más altas en mercados emergentes.

Mientras tanto, a la mayoría de los fondos de pensiones en América Latina el acceso a estas mismas oportunidades de inversión les son denegadas.

Sólo hay que preguntarle a Roberto Persivale, desarrollador peruano de centros comerciales. Los fondos de pensión de Perú tienen la monstruosa cantidad de $25 mil millones, pero los fideicomisos inmobiliarios domésticos (REIT) han visto poca acción. La ley en Perú clasifica a los REIT, y a las acciones de las compañías públicas, bajo la misma categoría de inversión. Debido a la restricción en cuanto a las cantidades que los fondos de pensión pueden invertir en cada categoría, los REIT han sido echados a un lado dado el crecimiento explosivo del mercado de acciones peruano.

La industria de centros comerciales cabildea para que la inversión inmobiliaria tenga su propia categoría de inversión.

“Perú tiene aún mucho camino por recorrer”, dijo Persivale, socio de Asesorandes, una firma en Lima que pasó un año tratando de crear un REIT peruano, sin éxito.

“Es una lástima que haya tantos frenos que impidan las inversiones de este capital en nuestra industria. Con un sistema doméstico fuerte de pensión, no hay razón por la cual nuestra industria deba depender solamente de la inversión extranjera”.

En América Latina, la industria de fondos de pensiones es relativamente joven pero crece a un ritmo rápido. Sin embargo, excepto por un puñado de países, pocos fondos son jugadores importantes en el sector inmobiliario comercial. Más de la mitad de los activos de estos fondos están invertidos en deuda pública. No es de extrañar que a los desarrolladores se les haga la boca agua. Para junio del 2007, 14 países latinoamericanos tenían un total combinado de $471 mil millones en activos de fondos de pensión, según la Federación Internacional de Administradoras de Fondos de Pensiones, con sede en Santiago, Chile. Brasil tenía $203,100 millones, seguido por Chile, con $100,600 millones, y México con $81,900, millones.

Se espera que estos activos, que crecieron 44 por ciento entre junio del 2006 a junio del 2007, suban aún más a medida que más países creen vehículos de ahorros para el retiro y legislen para que sea compulsorio.

Muchos países en la región les permiten a los fondos de pensión invertir en bienes raíces, pero la mayoría no cuenta con algunos de los mecanismos para que los REIT les resulten atractivos, según Paulo Gomes, vicepresidente a cargo de investigación para Latinoamérica de Prudential Real Estate Investment.

“Los fondos de pensión son ideales para nuestra industria de centros comerciales porque éstos no son inversionistas ansiosos y buscan invertir a largo plazo”, dijo Marcelo Zuliani, director comercial de la oficina en Buenos Aires de Colliers International. Los desarrolladores argentinos cabildean por una legislación que les permita a los fondos de pensiones diversificar sus inversiones, las cuales ahora están mayormente concentradas en valores de ingreso fijo. Los fondos de pensión en Argentina han crecido rápidamente, desde la crisis económica al principio de esta década, y la posterior devaluación de su moneda que propició el que muchos argentinos abrieran cuentas de ahorro para el retiro en el extranjero, dice Zuliani.

En Venezuela, por otro lado, el gobierno administra el sistema de pensiones, así que cualquier prospecto de tener acceso a esta fuente de dinero para desarrollo es muy distante, dice el desarrollador venezolano de centros comerciales Mario Castro.

El panorama es más alentador en Brasil, Chile y Costa Rica. Estos países tienen sistemas de pensiones maduros y bien estructurados con acceso, sin obstáculos, a propiedades inmobiliarias comerciales. Lo mismo es cierto en Colombia, donde los fondos de pensión han invertido de forma entusiasta en bienes raíces desde la creación del primer REIT colombiano en febrero del 2007.

Los REIT domésticos también han propulsado el desarrollo rápido en Costa Rica durante los pasados tres años, dice José Chavarría, presidente de la firma costarricense Mega Development, dueña de tres centros comerciales. Su portafolio comercial incluye Paseo de Las Flores en Heredia, donde uno de los fondos de pensiones de ese país tiene una participación como dueño del 10 por ciento.

Los fondos de pensión son una fuente diferente y atractiva de capital para los bancos, dice Chavarría. “Somos desarrolladores conservadores y preferimos vender una porción a un administrador de fondo de pensión que exponer a nuestra compañía a una deuda grande”.

En 1981 Chile fue el primer país latinoamericano en incorporar una reforma al sistema de pensiones. Adoptó un sistema, manejado por el sector privado, de cuentas individuales para los beneficiarios que ha servido de modelo para la región. Posteriormente, los fondos de pensión de Chile se han convertido en inversionistas activos de centros comerciales. El fondo de pensión AFP Provida, por ejemplo, tiene una participación del seis por ciento en Parque Arauco, un desarrollador y administrador de centros comerciales en Santiago. El fondo también ha invertido en emisiones de bonos de Parque Arauco y de Cencosud, otro desarrollador chileno de centros comerciales que usó los fondos para construir Alto Los Condes, un centro comercial en Santiago.

En general, los fondos de pensión latinoamericanos tienen la libertad de invertir en todos los sectores económicos, pero la inversión en centros comerciales debe canalizarse por medio de un fideicomiso. Este tipo de estructura es complicada, según Joaquín Cortez, director para el banco español BBVA de la unidad a cargo de seguros y pensiones para América Latina, cuya sede está en Chile.

Es por eso que BBVA no tiene inversiones inmobiliarias comerciales en los fondos de pensiones que administra en la región.

En Brasil, los fondos de pensiones fueron un financiador importante de centros comerciales durante la década de los ochenta. Al inicio de los noventa, su rol fue minimizado cuando el gobierno redujo el porcentaje de los activos de fondos de pensiones que puede ser invertido en centros comerciales, aunque no eliminó este tipo de inversión.

“El gobierno quería que los fondos financiaran más de la deuda pública”, dijo Paulo Stewart, presidente en São Paulo de la desarrolladora de centros comerciales Saphyr. “En 1995 los fondos de pensiones podían invertir hasta el 15 por ciento de sus activos en malls, pero el porcentaje fue gradualmente reducido hasta alcanzar el 7 por ciento de hoy en día. El gobierno quiere reducir más este porcentaje debido al explosivo crecimiento de la bolsa de valores”.

Stewart estima que los fondos de pensiones brasileños son dueños de casi una cuarta parte de los centros comerciales del país. “Debido a las restricciones en el acceso a capital, no tuvimos más opción que construir un centro comercial a la vez, aun cuando sabíamos que habían buenos mercados para más”.

En México, por otro lado, los REIT no han despegado. En el 2003 el gobierno creó FIBRA, un tipo de estructura similar al REIT que se supone sea parecida al REIT estadounidense, aunque con menos beneficios contributivos. La estructura del fideicomiso es imperfecta y, a pesar de que el gobierno enmendó la ley en el 2005, el país aún no ha visto el primer FIBRA.

“Hay implicaciones fiscales y otros asuntos que hacen que las FIBRA no sean la mejor estrategia de salida para un portafolio inmobiliario”, dijo Roberto Charvel, director y gerente de portafolio en la Ciudad de México de Prudential Real Estate Investment. “Además, la realidad es que no hay suficientes portafolios inmobiliarios buenos y grandes. El primer REIT mexicano probablemente sea industrial pues éste fue el primer mercado de inversiones institucionales y estos portafolios ahora son más grandes. Pero los portafolios comerciales están alcanzándolos muy rápidamente”.

Jorge Girault, CEO de la firma mexicana G. Acción, un desarrollador de bienes raíces dueño de seis centros comerciales, dice que es maravilloso que los inversionistas extranjeros estén inyectando dinero a la industria mexicana de centros comerciales a través de compañías como la suya. Pero lamenta que el capital local no pueda ser invertido de forma más eficiente usando vehículos como los REIT locales.

“Si ya están las riquezas y los assets en México, ¿por qué no se proveen los incentivos para que los desarrolladores locales puedan usar un capital atractivo y barato para invertir de manera eficiente en México?”, argumenta Girault. “Si México creara instrumentos o las estructuras necesarias para este tipo de inversión, la competitividad de nuestro país se vería incrementada y los efectos se sentirían directamente en el bolsillo de nuestra gente. A diferencia de la bolsa de valores, los rendimientos de un inmueble comercial son estables y estás invirtiendo en tierra y ladrillos que no sólo están asegurados, pero cuyo valor aumenta con el paso del tiempo. Los inmuebles comerciales son una excelente inversión libre de riesgo”.