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TRÁFICO PESADO

MALLS BATALLAN PARA ACOMODAR CRECIENTE POBLACIÓN VEHICULAR

Por María Bird Picó

Los dueños de inmuebles comerciales están lidiando con la última tendencia demográfica de la región — una explosión en la población vehicular.

“No parking, no business”, dijo Beatriz Vélez, gerente del Centro Comercial Oviedo en Medellín, Colombia, un centro comercial que ha estado añadiendo espacios de aparcamiento al mismo ritmo que espacio comercial.

“Acceso fácil y rápido, entrando y saliendo del centro comercial, es fundamental porque nosotros servimos a un consumidor más pudiente que se moviliza en auto a nuestro centro comercial. Recibimos un promedio de 7,500 vehículos diariamente”.

Con 34,000 metros cuadrados de área bruta arrendable, Centro Comercial Oviedo terminó hace cuatro años su cuarta ampliación y ahora cuenta con 1,500 espacios de estacionamiento. A medida que añada otras tiendas, el centro comercial está contemplando agregar otros 50.

Por toda la región hay algo semejante a una epidemia de coches. El año pasado se vendieron unos 1.1 millones de vehículos en México, casi una cuarta parte del total de ventas en América Latina. En América del Sur, el año pasado se vendieron 3.3 millones de carros nuevos, un crecimiento del 24 por ciento al compararse con el 2006. Y hay cabida para acomodar un crecimiento mayor en el número de vehículos. La tasa de penetración vehicular de América del Sur es apenas un 11 porciento, lo que equivale a unos 40 millones de vehículos para una población de 374 millones, según Carlos Gomes, economista senior de Scotia Capital, la unidad de investigación económica de Scotiabank, con sede en Toronto.

No hay nada sorprendente en el nuevo amorío de Latinoamérica con los carros. Ha sido lo mismo en el resto del mundo, según las condiciones económicas han mejorado de forma marcada.

“El crecimiento económico en América del Sur fue casi 6 por ciento en el 2007 y fluctuará cerca del 5 por ciento en el 2008, el quinto año consecutivo con una expansión robusta”, dijo Gomes. “El incremento en las ventas de carros refleja un continuo crecimiento económico en América del Sur”.

Es por eso que los desarrolladores comerciales trabajan arduamente para satisfacer la demanda. Con una cabida de 37,000 metros cuadrados, Centro Comercial El Condado abrió el pasado septiembre en Quito, la capital de Ecuador, con 1,600 espacios de aparcamiento y con la capacidad de añadir otros 900.

Los funcionarios gubernamentales, preocupados con la congestión vehicular, están implementando regulaciones que requieren que los desarrolladores provean suficientes espacios de estacionamiento. Una ordenanza reciente en Quito exige la construcción de un espacio de aparcamiento por cada 15 metros cuadrados de espacio comercial arrendable, una medida más estricta que el estándar típico en la industria latinoamericana de un espacio por cada 25 metros. Los desarrolladores de El Condado cumplieron sin protestar, ya que una oferta generosa de estacionamiento es parte de su mercadeo para atraer clientes de los otros muy exitosos centros comerciales de la ciudad.

“No vimos la ordenanza como una imposición porque ha sido de gran beneficio para nuestro centro comercial”, dijo Marcel Scholem, gerente de Centro Comercial El Condado. “Durante los pasados 10 años en nuestro país el tener estacionamiento disponible ha hecho una diferencia en negocios”.

Ha hecho una diferencia en prácticamente cada país de América Latina a medida que más dueños de vehículos salen a la calle y fuerzan a la industria inmobiliaria comercial a reconsiderar la tradicional proporción de aparcamiento y espacio comercial.

“Pensábamos que aplicar a un centro comercial en Latinoamérica la proporción de cinco carros por cada 100 metros cuadrados de área bruta arrendable era una exageración, pero hemos estado usándola recientemente”, dijo Roberto Linhares, vicepresidente de Beame Architectural Partnership, una firma arquitectónica en Coral Gables, Florida. “Gracias a las tasas de interés más bajas, más personas en la región pueden comprar carros”.

El desarrollador brasileño Renato Rique sólo tiene que echar una ojeada al tráfico vehicular en sus centros comerciales para valorar el incremento en dueños de automóviles. Unos 729,000 carros arribaron en diciembre a Shopping Iguatemi Salvador, un centro comercial de 65,000 metros cuadrados en el estado de Bahia. La cantidad refleja un aumento de 104,000 carros al compararse con el flujo registrado en diciembre 2006.

“Logramos acomodar el aumento con nuestros 4,800 espacios de aparcamiento”, dijo Rique, presidente de Aliansce Shopping Centers en Rio de Janeiro. La firma opera 17 centros comerciales y tiene otros cuatro centros comerciales en construcción.

No solamente hay más consumidores pudientes, sino que están visitando los centros comerciales con más frecuencia, dice Leonardo Domnanovich, gerente de operaciones de la división de centros comerciales de Cencosud Argentina. Su principal centro comercial en Argentina, Unicenter, localizado en Buenos Aires, estará añadiendo 3,000 espacios de aparcamiento al final de este año como parte de una ampliación para añadir 30 tiendas adicionales que incluyen una tienda departamental y una tienda de mejoras al hogar. Con ocho años en el mercado, Unicenter tiene ahora 5,500 espacios de aparcamiento y un ABA de 100,000 metros cuadrados.

La realidad es que el tema del estacionamiento está de moda en la industria en estos días.

“Es una de las variables fundamentales a la hora de sentarse a diseñar un centro comercial”, dijo Mario Castro, vicepresidente de operaciones para Fondo de Valores Inmobiliarios, una firma desarrolladora y operadora de centros comerciales en Caracas, Venezuela.

“La proporción estándar de un estacionamiento por cada 25 metros cuadrados de área alquilable va a estar presionada muy pronto”.

Y, con el incremento en las tasas de propiedad de coches en los próximos años, no será suficiente planificar solamente para el volumen actual de carros, según Jesús Acosta Castellanos, director general de centros comerciales de Grupo Acosta Verde, una firma de Monterrey, México, con un portafolio de 18 centros comerciales, y con ocho más en construcción.

“Probablemente en los primeros dos años la oferta de estacionamiento esté sobrada, pero después de eso la insuficiencia se convierte en un problema real”, añadió. “Como esto se puede traducir en menos ventas para los locatarios es mejor siempre estar por arriba de los estándares y de lo que te marca la ley. Al inicio es mayor la inversión pero a la larga es muy redituable”.

El dinero que se gasta en estacionamiento es una inversión sensata que por lo general se recupera en unos tres años, de acuerdo con Edgar Rodríguez, director de operaciones de Grupo Frisa, uno de los principales operadores y dueños de centros comerciales de México.

Es también aconsejable diseñar algunos de esos espacios de aparcamiento de mayor tamaño, comentó Rodríguez.

Después de todo, cuentas bancarias más abultadas generan vehículos más grandes, y esto es especialmente visible en centros comerciales que se concentran en las clases acaudaladas. En éstos, Grupo Frisa está construyendo espacios de aparcamiento que son 20 por ciento más grandes.

“En esos centros comerciales, tenemos muchos consumidores, en particular mujeres, manejando carros más grandes como minivans y camionetas, y nos piden cajones más grandes para que sea más fácil maniobrar”, dijo Rodríguez. “Los shoppings se han vuelto el destino de entretenimiento para la familia y esto ha generado más demanda de estacionamiento”.

Cualquier falla en acertar con el tema de estacionamiento probablemente le resultará muy costosa a un centro comercial, dice Oscar Piccardo, presidente de 1Por1, una firma de consultoría de centros comerciales y comercio minorista con sede en Córdoba, Argentina.

Las áreas de aparcamiento ofrecen al visitante del centro comercial la primera impresión crítica y, por lo tanto, determinan si éste decide o no quedarse esa primera vez, y ni hablar de si volver en el futuro.

“El centro comercial debe ofrecer un ingreso y salida ágil y crear una verdadera sensación de seguridad, además de ofrecer amplio estacionamiento”, dijo Piccardo. “Un estacionamiento que esté bien iluminado y acondicionado y que tenga un entorno agradable invita a la gente a comprar”.