 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
Shopping Centers Today Latinoamírica-> Abril 08
 PRINT THIS STORY: |
  CHANGE TEXT SIZE: |
Revolución verde
Los desarrolladores acogen la sustentabilidad
Los desarrolladores y minoristas de América Latina están dando pasos agigantados para proteger el medio ambiente.
“Se ha visto un interés muy claro por el sector de construcción minorista en el tema de edificación sustentable”, dijo César Ulises Treviño, presidente del Concilio Mexicano de Construcción Verde. Y no es solamente por razones sociales, dice Treviño.
“Los desarrolladores e inversionistas encuentran beneficios en el ahorro operacional”.
Mall Plaza, el mayor desarrollador de centros comerciales en Chile, dice que su proyecto de uso mixto, Mall Plaza La Reina, pautado para abrir en Santiago, Chile, a finales del 2009, es el primer proyecto comercial en América Latina construido acorde a los estándares de la certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental) del Concilio de Construcción Verde de EE.UU. El proyecto conlleva una inversión de $90 millones.
Para no quedarse atrás, Grupo Falabella, uno de los dueños de Mall Plaza y uno de los principales grupos minoristas chilenos con tiendas en Argentina, Colombia y Perú, ha estado incubando un prototipo de tienda verde para sus tiendas departamentales. Falabella es parte de un grupo de minoristas internacionales que trabaja en la formulación de estándares LEED para minoristas. Falabella, que planea usar el prototipo para sus otras cadenas, ha reducido el consumo de energía y agua en sus nuevas tiendas departamentales en la ciudad de Punta Arenas, Chile, y en el Centro Comercial Santafé, en Medellín, Colombia.
La realidad es que el tema de la sustentabilidad gana ímpetu por toda la región latinoamericana. Una exhibición de proyectos comerciales sustentables alrededor del mundo será una de las ofertas en el ICSC-ABRASCE Congreso de las Américas a celebrarse en São Paulo, Brasil, en septiembre. ICSC y ABRASCE, la asociación de centros comerciales de Brasil, son los auspiciadores del evento.
Este es un buen momento para recibir con los brazos abiertos iniciativas sustentables, dice Marcelo Carvalho, CMD, CSM, presidente de la firma desarrolladora brasileña Ancar y de ABRASCE. “Treinta nuevos centros comerciales entrarán a nuestro mercado durante los próximos dos años”, dijo Carvalho. “La sustentabilidad es un asunto que gana importancia en nuestra agenda”.
Las compañías han adoptado un sinnúmero de iniciativas verdes en América Latina. Las cadenas de supermercados La Favorita y Supermaxi en Ecuador están usando bolsas de compras biodegradables, al igual que los supermercados Éxito en Colombia. La ciudad de Buenos Aires ha propuesto legislación para que sea mandatorio el uso de estas bolsas. En México, la cadena de supermercados Soriana invierte $300 millones para construir una planta eólica generadora de electricidad en Oaxaca. Wal-Mart de México también construye una planta similar como parte de un abarcador plan de sustentabilidad. Ancar, que tiene como socio al desarrollador de centros comerciales canadiense Ivanhoe Cambridge, tiene programas de reciclaje y talleres para convertir material reciclado en artesanías. Algunos de sus centros comerciales han eliminado el uso de gas refrigerante e instalado iluminación que consume 50 por ciento menos energía. En Argentina, Alto Palermo se esfuerza en rescatar edificios históricos para convertirlos en centros comerciales aun cuando sea más costoso que construir uno nuevo. Los centros comerciales de Alto Palermo someten las aguas usadas de los patios de comida a un tratamiento con bacteria aeróbica para descomponer las grasas que, de otra manera, se descargarían en las alcantarillas.
“La conciencia medio ambiental se expande en el continente y esta es una tendencia que irá incrementándose”, dijo Carlos Lecueder, presidente de Estudios Luis E. Lecueder, dueño de Portones Shopping en Montevideo, Uruguay, que en el 2000 se convirtió en el primer centro comercial en el mundo en obtener la certificación ambiental del International Standards Organization.
El presente boom comercial representa una oportunidad para los desarrolladores de reducir su impacto en el ambiente con la incorporación de prácticas verdes en la construcción y administración, dicen las fuentes. Los inversionistas institucionales extranjeros darán un empujón extra a estas iniciativas ya que muchos tienen ambiciosos programas ecológicos en sus países de origen.
“Nos estamos empezando a mover en esa dirección y estamos trabajando con uno de nuestros socios para ser pioneros en el área, y eventualmente poder aplicar estos conceptos con todos nuestros socios en inversiones comerciales conjuntas”, dijo Roberto Charvel, director y gerente de portafolio en la oficina de Ciudad de México de Prudential Real Estate Investment. Charvel declinó dar detalles específicos.
La política de inversión extranjera de Ivanhoe Cambridge es buscar socios que compartan su filosofía de desarrollo ambiental y sustentable, dice Pierre Lalonde, vicepresidente de gerencia de portafolio para Ivanhoe Cambridge.
“Nosotros dependemos de la pericia local de nuestros socios para respetar todas las leyes ambientales e incorporar tecnologías, medidas y procesos que no tan solo sean responsables y amigables con el medio ambiente sino que le den a nuestras propiedades una ventaja en lo que respecta satisfacer las necesidades de nuestros inquilinos y consumidores”, dijo Lalonde.
En México GE Real Estate, un prestamista e inversionista de capital en bienes inmobiliarios, pronto comenzará a evaluar la sustentabilidad como parte de su proceso de financiación, según Norma Sáenz, gerente de mercadeo de GE Real Estate México.
La fragilidad ambiental es aparente en América Latina y será más visible a medida que su desarrollo aumente. Chile depende mucho de la energía hidroeléctrica que no es suficiente en periodos de sequia. Argentina tampoco es capaz de mantenerse a la par de su creciente demanda energética. Y en muchas partes de México, el suplido de agua y electricidad es poco fiable, lo que ha fomentado una cultura de autosuficiencia entre algunos dueños de centros comerciales. Una escasez de agua en el vecindario Santa Fe de Ciudad de México ha forzado al Centro Comercial Santa Fe a operar su propia planta de tratamiento. Para conservar, el centro comercial usa el agua no potable para limpieza y descarga de los inodoros.
América Latina tendrá un modelo de centro comercial sustentable cuando Mall Plaza La Reina abra sus puertas. Los desarrolladores están solicitando la certificación plata de LEED. El proyecto de 110,000 metros cuadrados tiene como eje un centro comercial.
“El ahorro energético será de 15 a 20 por ciento de lo que hubiese sido”, dijo Jaime Fontana, sub-gerente de arquitectura de Mall Plaza. “Queremos tener la primera experiencia con LEED para entonces evaluar extender el proceso a los centros comerciales existentes. Estamos en la primera etapa de exploración”.
El proyecto tendrá 100 tiendas, plazas para actividades culturales, áreas verdes, una biblioteca pública, consultorios médicos y 70 apartamentos tipo loft.
La Reina se construirá en un solar urbano previamente desarrollado, en vez de terreno virgen, un aspecto clave para el desarrollo LEED. Los estándares aumentarán los costos de construcción en menos de 10 por ciento, dice Fontana. La inversión más grande es en la etapa de diseño para aumentar el uso de iluminación natural, entre otras cosas.
Además de un compromiso comunitario de proteger el ambiente, hay fuertes incentivos comerciales para la construcción verde, dice Fontana. “La realidad es que hay mucha competencia en nuestra industria inmobiliaria comercial, y la única variable es reducir costos y pasar esos ahorros a nuestros clientes”, dijo. “Mientras más reduzcas los costos operacionales, mejores y más competitivas serán las ofertas de arriendo”.
El desarrollador portugués de centros comerciales Sonae Sierra tiene una estrategia similar. Cuatro de sus centros comerciales en Brasil, de los cuales es co-dueño con Developers Diversified Realty Corp., han obtenido la certificación ambiental ISO. La meta es certificar el resto de su portafolio de 11 centros comerciales, al igual que los dos proyectos en gestación en Brasil, dice Tiago Vidal, gerente de comunicaciones corporativas de Sonae Sierra. “El reto más grande en Brasil ha sido el conseguir contratistas y proveedores de servicio que nos permitan trabajar de acuerdo a nuestro sistema”, dijo Vidal. “Pero les explicamos nuestros objetivos y los motivamos a usar nuestro sistema”.
Las iniciativas ecológicas de Sonae Sierra Brasil incluyen el uso de agua pluvial en los baños y jardines, programas de reducción de energía que conllevan el uso de iluminación natural, reciclaje de basura y campañas para concientizar a inquilinos y compradores de la necesidad de proteger el ambiente, dice Vidal.
El año pasado la cadena colombiana de supermercados Almacenes Éxito recicló 13,234 toneladas de basura y entrenó 14,144 empleados en el área de sustentabilidad. En asociación con la compañía de iluminación Philips, la cadena intercambió 92,000 bombillas incandescentes que trajeron los consumidores por bombillas fluorescentes.
También vende productos que no son nocivos al medio ambiente en 11 de sus tiendas.
“Almacenes Éxito es cada vez más consciente de la responsabilidad que tenemos todos en buscar proteger el medio ambiente y en contribuir a aminorar las causas del calentamiento global”, dijo una portavoz.
La experiencia de Falabella con LEED ha rendido recompensas y algunas sorpresas, dice Giancarlo Cibrario, gerente de proyectos corporativos. El uso de puntos de referencias LEED para obtener la certificación plata no ha aumentado los costos de construcción sino que los ha reducido en un 20 por ciento. Cibrario se lo atribuye a un uso más eficiente del espacio. Aires acondicionados más eficientes ahora representan un tercio del consumo energético en las tiendas, una reducción al considerar que antes era la mitad del gasto.
El consumo de agua se ha reducido en una cuarta parte, gracias a medidas como el reciclaje de agua condensada para los inodoros de las tiendas. Las tiendas de Falabella ya no tienen alfombras lo que ha eliminado la necesidad de usar las aspiradoras y reducido en un 50% el equipo de mantenimiento en cada tienda. Una mejor calidad de aire — hasta el 95 por ciento del aire es ahora filtrado, comparado con apenas 30 por ciento — ha aumentado la productividad y las ventas en las tiendas y ha reducido el ausentismo de los empleados, particularmente durante el invierno, dice Cibrario.
“Es más fácil despachar el tema [de LEED y la sustentabilidad], diciendo que es muy caro pero hoy en día el costo de construcción es similar o un poco más bajo que el costo regular”, dijo Cibrario. “Es cuestión de trabajar de manera inteligente”.
WAL-MART AHORRA ENERGÍA
La agenda “verde” de Wal-Mart México, el minorista más grande de América Latina, es igual de ambiciosa que la de su matriz, la estadounidense Wal-Mart. Wal-Mart lanzó su programa global de sustentabilidad en el 2005, pero Wal-Mex, como se conoce a su subsidiaria mexicana, ya había comenzado iniciativas verdes en el 2001.
Con 1,027 unidades minoristas en total, cifra que incluye a Bodega Aurrerá, Sam’s Club, Suburbia y Vips, Wal-Mex tiene un equipo de 11 miembros que trabaja solamente con el tema de sustentabilidad.
“Cuando el plan global fue anunciado, llevábamos tiempo trabajando con ciertos aspectos tales como el tratamiento del agua y la conservación de energía”, dijo Xavier del Río, vicepresidente senior de sustentabilidad y bienes raíces para Wal-Mex. “Hay un déficit importante de agua y energía y ambos insumos son importantes para las operaciones de nuestras tiendas”.
En efecto, la energía es el tercer mayor gasto para la cadena, después de nómina y alquiler.
El programa de sustentabilidad de Wal-Mex cubre cuatro puntos: fuentes de energía renovable (solar y de viento), cero generación de basura, reducción de las descargas de agua contaminada, y productos y empaques sustentables.
“Estamos hablando con los analistas de la bolsa de valores para que tomen en consideración nuestro programa de sustentabilidad como un valor agregado”, dijo del Río.
Wal-Mex ahora tiene 236 plantas de tratamiento de agua, cada una con un costo de $600,000, inversión que el minorista dice toma cinco años recuperar.
El agua tratada es reciclada para usos no potables dentro de las tiendas y cualquier excedente se dona a escuelas o parques, dice del Río.
“Nuestra meta para el 2025 es que los productos sustentables representen el 25 por ciento de nuestro catálogo de productos”, añadió del Río. (Al presente, estos productos representan el cinco por ciento). “También queremos energizar todas nuestras tiendas sólo con fuentes de energía renovable para el 2025”.
Al cierre de esta edición, Wal-Mex acababa de lanzar una línea de productos de limpieza biodegradables llamada Green Works. El año pasado la compañía sembró 150,000 árboles por todo México.
Gracias a su plan de ahorro energético Wal-Mex ahorró 27 millones de horas kilovatio el año pasado, lo que representó un ahorro de $3.1 millones. Entre sus medidas para ahorrar energía están el uso de tecnología LED (light-emitting diode, diodos emisores de luz) para la señalización de las tiendas y las luces de las puertas de los refrigeradores, y luminarias T5. El tubo de la luz fluorescente T5 tiene un diámetro más estrecho y es unas cuatro veces más efectivo que las bombillas fluorescentes de igual voltaje. Además, elimina la necesidad de ocho toneladas de hierro por tienda para las campanas protectoras de los sistemas de iluminación previamente usados, según del Río.
“Nos preguntamos constantemente , ‘¿qué no se afectará o será destruido en nuestro planeta si se utiliza cierta tecnología o material?’ ”, dijo.
La cadena siente el impacto positivo de sus medidas en sus bolsillos pero del Río dice que hay tecnologías ecológicamente amigables que, al menos en México, aún son muy costosas. El alto precio del equipo en México hace que la recuperación de la inversión en los sistemas de energía solar, por ejemplo, tome 12 años.
Wal-Mex creó una alianza con Eléctrica del Valle de México para construir una planta de energía eólica en Oaxaca que comenzará a operar en el último trimestre del 2009. La planta suplirá energía a 350 tiendas.
Wal-Mex ahora recicla el 70 por ciento del cartón y envolturas de plástico, incluyendo los empaques de mercancía que sus clientes traen a las tiendas para reciclar. La cadena recicló 139,000 toneladas de este material el año pasado. Wal-Mex también tiene un proyecto piloto que usa lombrices para descomponer la basura orgánica y convertirla en abono. Además, vende las sobras de los cortes de carne y el aceite de cocinar usado a un fabricante de comida para perros.
En Los Cabos, al sur de la península de Baja California, Wal-Mex abrió en noviembre lo que llama un combo ecológico: un emplazamiento donde se ubican algunos de sus conceptos minoristas, mayormente Wal-Mart, Suburbia y Vips. La construcción sustentable es un arduo reto en esta región árida y caliente donde el agua de mar es desalinizada para uso potable.
“En este proyecto en particular usamos 21 tecnologías ecológicas”, dijo del Río. Toda la iluminación es energizada por LED, T5 y fibra óptica y las tiendas son enfriadas con acondicionadores de aire de alta eficiencia. Aisladores termales en el techo reducen el calor dentro de las tiendas hasta siete grados. Las tiendas tienen domos especiales que permiten que la luz solar se filtre hacia dentro pero no el calor.
La compañía está construyendo un segundo combo ecológico en la municipalidad de Netzahualcóyotl en el estado de México, en lo que antes era un vertedero.
Al igual que Wal-Mart, la subsidiaria mexicana está dispuesta a discutir sus estrategias verdes con la industria minorista. La empresa rutinariamente hace presentaciones en las universidades mexicanas y ha aceptado compartir su experiencia con la sustentabilidad con los miembros de la Asociación Nacional de Tiendas de Autoservicio y Departamentales, el principal grupo minorista en México.
Al cierre de esta edición, Wal-Mex estaba listo para lanzar una bolsa de compras hecha de la fibra reciclada de PET (polietileno glicol) para que sus compradores las traigan a la tienda, reduciendo así el uso de las bolsas plásticas.
—MBP
SUSTENTABILIDAD CERTIFICADA
El Concilio de Construcción Verde de los Estados Unidos inaugurará este año un programa de certificación de Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED), concentrándose específicamente en el desarrollo minorista.
LEED comenzó como un sistema de clasificación para edificios de oficinas, el cual se aplicó después a la vivienda, las escuelas y las instalaciones médicas, dijo Justin Doak, gerente a cargo del programa minorista de LEED en el Concilio de Construcción Verde de los Estados Unidos que supervisa el sistema de clasificación desde su sede en Washington D.C.
“Hay diferentes grupos de políticas y principios de construcción para cada sector específico del mercado”, dijo Doak. “LEED, en cuanto toca al comercio, ha sido diseñado para un ambiente único con dos tipos de personas: clientes y empleados”.
A pesar de que apenas un puñado de inmuebles en América Latina ha cualificado para la certificación LEED, los estándares ganan adeptos en la región, al igual que en el resto del mundo. El Concilio ha hecho unas 30 modificaciones a su sistema de clasificación LEED para adaptarlo a las necesidades de la industria minorista, según Doak.
La nueva construcción puede obtener hasta una clasificación de 70 puntos bajo el sistema LEED. La puntuación determina si un edificio es meramente certificado, o si logra una certificación plata, oro o platino. Las cinco áreas que se evalúan en los edificios son: el solar (es preferible que el proyecto se construya en un emplazamiento previamente desarrollado, en lugar de terreno virgen), conservación de energía, calidad del aire interior, materiales usados y conservación del agua.
La meta de LEED es ayudar a reducir el consumo de agua en un proyecto entre un 20 a un 30 por ciento, ahorrando en el uso de energía aproximadamente un 14 por ciento, dijo Doak.
“En la arquitectura paisajista fomentamos la flora natural que crece en el área y que puede vivir con el agua que cae del cielo de forma natural”, dijo Doak. “También fomentamos conservar una porción del terreno para hábitat natural”.
No es cierto que construir según los estándares de LEED implique un costo más alto, afirmó Doak.
“Lo esencial es comenzar temprano, sabiendo que vas por (la certificación) LEED antes de que el edificio sea diseñado”, concluyó. “Hemos visto equipos construir proyectos LEED por el mismo precio. En promedio, el premium es de uno a dos por ciento”.
—MBP
SUSTENTABILIDAD AL DÍA
¿Qué está pasando más allá de América Latina en cuanto al tema del desarrollo sustentable?
Quizá la pregunta más acertada sería: ¿qué no está pasando? Las prácticas “verdes”, un tópico importante para los centros comerciales, prácticamente inexistente en la mayor parte del mundo hasta finales del 2006, han cobrado prioridad para los fideicomisos inmobiliarios (REIT) y las cadenas minoristas en las ciudades donde tienen negocios.
Durante el pasado año, la mayoría de los principales REIT crearon puestos ejecutivos en sus empresas, incorporando iniciativas verdes para facilitar sus esfuerzos en desarrollos sustentables. Entre los factores claves se encuentran la necesidad de ser más eficientes económicamente, la presión de los mercados de capital- que exigen que más negocios operen con una política ambiental- y, por supuesto, tener en cuenta los meteóricos precios de la energía.
Regency Centers, uno de los propietarios de centros comerciales vecinales más grandes en Estados Unidos, anclados con supermercados, tiene planes de invertir este año $100 millones en centros comerciales que ostenten certificación ambiental. La inversión en el 2009 será de $200 millones, mientras que para el 2010 alcanzará $300 millones. Regency solicitará la certificación LEED para varios proyectos, maximizando el uso de la luz diurna, adoptando techos reflexivos y sistemas de alta eficiencia para generar energía y ventilación.
Simon Property Group, uno de los mayores propietarios de centros comerciales en Estados Unidos, ha reportado que redujo, desde el 2003 al presente, su uso de energía en un 9.7% en áreas dentro de sus propiedades que no son controladas por sus inquilinos. Esta medida ha contribuido a una reducción anual equivalente a 110,000 toneladas métricas de emisiones de CO2. Simon también ahorró unos $18 millones anuales en costos de operación con la implementación de otros proyectos de control energético y de actualización ambiental. Los costos energéticos constituyen aproximadamente el 30% de los costos operacionales controlables de Simon, estima el REIT.
Developers Diversified devela también estrategias en algunos de sus centros de estilo de vida que incluirán reciclar cartón, reemplazar vehículos de seguridad por vehículos híbridos, seminarios para los inquilinos ofrecidos por las centrales energéticas locales, programas educativos ofrecidos por suplidores y la eliminación de iluminación innecesaria fuera de horario, según la compañía. Entre otras ideas se contempla pedirles a los restaurantes inquilinos que no usen tazas y vasos de polietileno y que las tiendas no despachen mercancía en bolsas plásticas.
En el 2007, las medidas de conservación de energía contribuyeron a que General Growth Properties, el segundo operador de centros comerciales de Estados Unidos, ahorrara suficiente electricidad para proveer energía a 5,000 hogares estadounidenses, dijo Lisa Loweth, veterana de 20 años en GGP, nombrada vicepresidenta de sustentabilidad a principios del 2007. La inversión en equipos costosos, tales como instalar nuevos techos blancos reflexivos y sistemas de alta eficiencia HVAC - al igual que medidas más conservadoras como cambiar a un horario diurno los equipos de limpieza- contribuyeron en parte a dichos ahorros.
El REIT estima que también recicló más de 56 millones de libras de cartón en el 2007, “o el equivalente de casi medio millón de árboles adultos”, dijo Loweth. GGP recientemente compró 600 urinales que no usan agua para sus centros comerciales y tiene planes de instituir programas para el uso de productos de limpieza que no son nocivos al ambiente, entre otras medidas.
Forest City Enterprises, que construyó uno de los primeros malls en Estados Unidos con certificación LEED en el 2006 (Shops en Northfield Stapleton en Denver,Colorado), tiene como meta la certificación para otros malls que planea.
“Los minoristas están comenzando a ser más explícitos en cuanto a sus exigencias a los propietarios de edificios para que sean verdes”, dijo Jonathan Ratner, director de iniciativas de sustentabilidad de Forest City.
La mayoría de las nuevas construcciones en Europa-desde la mitad de los noventa — ha tenido que satisfacer requisitos básicos de consumo de energía, pero hay otros esfuerzos más ambiciosos. Jaap Gillis, COO de Redevco Europe Services en Ámsterdam, los Países Bajos y presidente de ICSC Europa, está impulsando la creación del Capítulo Europeo de Sustentabilidad en Centros Comerciales.
Redevco tiene 11 proyectos “verdes” en su mesa de diseño para Francia, Bélgica, Alemania, los Países Bajos, Turquía y Gran Bretaña.
—Steve McLinden
Advertise/Anúnciese Back Issues/Ediciones Anteriores Contact/Contacto Search/Búsqueda